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S'implanter à Lyon - Opérations à la Une - Les clés pour renégocier son bail
- 16/08/2009
Et si vous demandiez une expertise pour augmenter ou diminuer votre loyer commercial en cours de bail ?
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Le contexte actuel peut faire naître des opportunités, qu'un expert immobilier vous aidera à examiner au cas par cas.
Pour cela, il convient de s'appuyer sur l?article L 145-39 du Code de Commerce qui précise :
« En outre, par dérogation à l'Art L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».
Ainsi, cet article s'applique, le loyer doit être fixé à la valeur locative car cet article L.145-39 semble indépendant de l'article L.145-34 du même Code du Commerce sur la règle du plafonnement.
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La clause bénéficie au bailleur comme au preneur
De ce fait, la demande effectuée par le bailleur alors que le loyer a augmenté de plus de 25% par le jeu de la clause d'indexation, peut lui permettre de demander la fixation de celui-ci en cours de bail à la valeur locative et donc à un montant très élevé dans certaines zones commerciales.
Le preneur de son côté peut se servir de cette hausse importante de l'indice pour demander un loyer à la valeur locative quand celle-ci est inférieure au loyer facturé.
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Précautions à prendre
Il ne s'agit pas là d'un cas d'école si le bail comporte une clause d'échelle mobile basée sur l'indice INSSE du coût de la construction. En effet ce dernier a beaucoup augmenté depuis 2001. Par exemple l'indice a augmenté de 29,6% du 1er trim. 2002 au 1er trim. 2009.
Attention, aucune modification contractuelle du loyer ne doit avoir eu lieu sur la période d'augmentation. Si l'intérêt est détecté, l'une des parties doit en demander l'application et, à ce titre, respecter le formalisme : la demande d'adaptation du loyer devra être notifiée par acte d?huissier ou lettre recommandée A/R indiquant le nouveau loyer demandé. A défaut d'accord des parties sur ce nouveau loyer, la partie la plus diligente pourra effectuer une demande de révision en justice.
Vous souhaitez plus d'informations sur ces possibilités légales et notamment une expertise en évaluation de la valeur locative ?
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