Les indices d’indexation des loyers commerciaux

ICC, ILT, ILAT : bref rappel sur les différents indices.

Pour mémoire, la loi de Modernisation de l’Economie n° 2008-776 du 4 août 2008 a introduit un nouvel Indice nommé Indice des Loyers Commerciaux. Son décret d’application du 4 novembre 2008 détermine son mode de calcul et précise son champ d’application.
L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) avait déjà vu le jour suite à un accord Interprofessionnel de décembre 2007 ayant abouti suite à l’action de la fédération PROCOS.

L’objectif rappelé dans cet accord était le suivant :
« Plusieurs fédérations de propriétaires et de locataires ont trouvé un accord sur l’instauration d’un nouvel indice de révision des loyers permettant d’éviter de trop fortes variations annuelles et de mieux tenir compte de l’évolution de l’activité des commerçants et des artisans. »

La limitation du jeu de l’indice est-elle valable?

Compte tenu des fortes variations de l’Indice INSEE du coût de la construction de cette dernière décennie les acteurs du bail commercial ont parfois essayé d’aménager la clause d’Indexation de différente manière par la technique du “capage des indices” et avec différentes variantes citées à titre d’exemple consistant:

- Soit à indiquer que l’Indice ne s’appliquerait qu’à la hausse
- Soit à indiquer que l’Indice s’appliquerait à la hausse et à la baisse mais sans pouvoir descendre en dessous du loyer contractuel
- Soit à indiquer que l’Indice s’appliquerait à la hausse et à la baisse mais dans les limites de x %.

Champ d’application

Le champ d’application de l’ILC est plus restrictif que le champ d’application des baux commerciaux. L’ILC s’applique aux locataires commerçants et artisans qui exercent une activité commerciale et qui, comme tels, sont immatriculés au Registre du Commerce ou des Métiers.

Sont donc exclues de ce dispositif :
- Les activités exercées dans un immeuble à usage exclusif de bureaux même avec un bail commercial
- Les activités exercées dans les plates-formes logistique
- Les activités Industrielles.

La validité de ces clauses est douteuse juridiquement selon une majorité de la doctrine qui se fonde sur l’article L 145-12 du Code de Commerce lequel proscrit tout aménagement des articles régissant le jeu de la clause d’échelle mobile.
Pourtant par un arrêt du 21 janvier 2010 (RG n°08/08568), la Cour d’Appel de Douai, a précisé que les parties à un bail commercial pouvaient valablement prévoir une clause d’échelle mobile faisant varier annuellement le loyer uniquement à la hausse.
Une décision de la Cour de Cassation permettrait de trancher.

En revanche, il est possible de prévoir contractuellement sans faire référence à aucun indice que le loyer progressera annuellement de x% par an, ce qui permet une visibilité pour le bailleur et le preneur.

La liberté contractuelle

Le nouvel Indice ILC ne remet pas en cause l’Indice INSEE du Coût de la Construction (ICC) et sa mise en oeuvre résulte du libre choix du preneur et du bailleur. C’est ainsi qu’aujourd’hui, les parties du bail commercial sont libres de se référer à l’ILC ou de conserver l’ICC pour définir le nouveau loyer à l’occasion de l’indexation annuelle, de la révision triennale, et du renouvellement du bail (sauf cas de déplafonnement).

Bientôt l’ILAT

Les parties peuvent à ce jour choisir entre deux indices proposés par le statut des baux commerciaux : ICC ou ILC en fonction de leur intérêt économique.

Nous attendons un troisième Indice : l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) qui a fait l’objet d’un protocole au MIPIM 2009 mais qui n’a pas encore d’existence juridique.

Contactez notre partenaire : Jean-François Martin, Expert Immobilier, qui a rédigé cet article et découvrez comment un expert immobilier peut vous aider.