Le rôle d’un expert immobilier
M. Martin, expert immobilier indépendant, répond à nos questions.

Monsieur Martin, pouvez vous nous présenter votre activité d’expert immobilier ?

Un expert immobilier apporte à son client, un appui et un conseil dans la définition de la valeur vénale (de marché) ou de la valeur locative des biens immobiliers (bureaux, entrepôts, activités, commerces) dans le cadre d’un rapport écrit en se tenant à l’écart de tout conflit d’intérêt.
Pour ma part, j’interviens donc dans toutes les situations qui nécessitent l’intervention d’un tiers indépendant et qualifié sur la question de la valeur des biens immobiliers à la fois pour l’habitation et pour l’immobilier professionnel. Pour webizimmo, je ne parlerai que de cette dernière catégorie.

“Un tiers médiateur pour une aide à la décision”

Pouvez-vous préciser ?

Un grand nombre de situations nécessitent la compétence de l’expert indépendant permettant le passage à l’écrit, qui seul pourra constituer un outil de conviction ou une aide à la décision. On ne peut pas être juge et partie, chacun le sait. C’est pour cela que la banque par exemple peut demander à la PME de faire réaliser une expertise. En cas de transfert de patrimoine d’une société à une autre appartenant au même groupe il est préférable de posséder une expertise pour éviter les problèmes fiscaux.

Avant une décision importante sur un patrimoine, un audit immobilier est parfois nécessaire. En cas de litige l’intervention de l’expert est nécessaire. Mon intervention me positionne naturellement en tiers médiateur permettant souvent de désamorcer les conflits commerciaux ou juridiques latents.

Justement, pour être aussi objectif que possible, sur quoi vous basez vous pour définir la valeur d’un bien ?

C’est là le fondement de l’expertise. L’expert apporte une réelle plus value, d’abord par sa qualité de tiers et parce qu’il connaît le marché local et qu’il a su y développer un réseau pour obtenir des informations actualisées. Ce sont donc différents critères qui rentrent en jeu (l’environnement économique local, le marché, de l’état des locaux, leurs caractéristiques juridiques et techniques) à partir de sources multiples et croisées.

Par ailleurs la question sur la valeur nécessite une analyse complète comprenant une recherche documentaire, une étude juridique et urbanistique et toutes investigations nécessaires.

“Le bail commercial vous engage sur le long terme, ne le prenez pas à la légère.”

Quel conseil donneriez vous aux personnes qui vont signer prochainement un bail commercial ?

Mon meilleur conseil : que vous soyez propriétaire ou locataire, avant toute transaction, renseignez vous!
La signature d’un bail commercial est un acte engageant sur le long terme. Il ne faut pas le prendre à la légère.

En proposant un conseil personnalisé sur les baux commerciaux, cette pierre angulaire des rapports contractuels entre bailleurs et preneurs, j’évite les écueils lourds de conséquence à la signature, au moment du renouvellement mais aussi en cours de bail.

Prenons le cas du commerce. Comment intervenez vous ?

C’est un secteur que je connais bien ayant acheté pour le groupe France Télécom une trentaine d’emplacements commerciaux et vendu à peu près autant à Lyon et sur la région.
J’interviens notamment lors du renouvellement de bail. Le bailleur comme le preneur veulent souvent connaître les possibilités et limites fixées par la loi et le marché pour l’augmentation du loyer.

Imaginez ce que représente une hausse de loyer de 30% ou 40% au renouvellement d’un bail à l’échelle des 9 années de sa durée ! Si cette augmentation est indue ou ramenée à une base plus proche de celle du marché, le coût de l?expertise est vite rentabilisé ! Idem pour des propriétaires qui réalisent que leur bien vaut en réalité bien plus qu’ils ne le pensaient du fait de son emplacement.
Le retour sur investissement est direct.

Et pour les ventes ?

Les agents immobiliers avec qui je suis en relation, connaissent parfaitement leur marché et sont là pour vendre. Mais j’interviens lorsque le cas est technique et que les clients ont besoin de l’avis d’un tiers indépendant.

La différence avec l’agent immobilier qui peut aussi conseiller un vendeur, est que mon expertise fait l’objet après visite, d’un rapport écrit argumenté, documenté et fouillé, qui est un document de référence pour les parties : acheteur, vendeur, indivisaires, associés mandataire? (notaire par exemple). La qualification RICS est pour eux une garantie de qualité de l’intervention.

Pouvez-vous nous préciser le coût de vos prestations ?

La fourchette est large et le coût dépend du cas d’espèce. Après discussion avec le client, je rédige et transmets une proposition de mission gratuite qui précise la demande du client, le cadre de l’intervention et le tarif adapté. Le premier contact est simple et sans engagement.

Un dernier mot sur le contexte actuel : quel est votre constat actuellement face à la crise ?

Les entreprises me contactent aujourd’hui car leurs banques leur demandent un rapport d’expert indépendant afin d’obtenir un financement ou une facilité de caisse. Ces périodes économiques délicates nécessitent un interlocuteur local reconnu et indépendant pour livrer une étude écrite faisant preuve de discernement pour faire foi.

Le contexte actuel de crise doit inviter les décideurs à optimiser leurs coûts immobiliers et leurs baux. Cela suppose une connaissance fiable de la valeur et du potentiel de son bien immobilier. C’est sur la base de cette information que le commerçant ou le patron de PME peut décider : de louer ailleurs, d’acheter ou de renégocier son bai.

Jean-François Martin, expert immobilier, chartered Surveyor, MRICS
47, rue Zénézini
69680 Chassieu
06.42.19.77.81

Pour en savoir plus sur la certification RCIS, c’est ici.