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Trouver le bon local commercial
Frédérique TESTARD, Dépt Commerce chez COLLIERS MALSCH.

Madame Testard, un point d’actualité tout d’abord. Pouvez vous nous dire comment va le secteur de la transaction de fonds de commerce sur Lyon et sa région ces derniers mois ?

Pour l’instant le secteur de la transaction en rez-de-chaussée commerciaux et fonds de commerces se maintient. Nous continuons à mener les projets d’implantation débutés en 2008. Certes, les demandes sont moins nombreuses mais plus qualifiées, émergeant pour l’essentiel des grandes enseignes. Lyon reste une ville attractive, notamment pour les enseignes qui cherchent à s’implanter en Province après un développement réussi sur Paris.
Nous ressentons malgré tout un effet crise essentiellement à deux niveaux :
- budgétaire : les budgets des enseignes sont très serrés, les négociations sur les prix de cession sont de plus en plus importantes et les banques accordent moins de facilités de crédits,
- l’augmentation constante de l’offre avec des vendeurs de plus en plus nombreux, qui rallonge les délais de réflexion des repreneurs et les délais de réalisation.

Quelles sont les principales difficultés rencontrées en ce moment par vos clients ?

Pour les repreneurs les difficultés sont essentiellement d’ordre bancaire et financier. Les banques demandent des apports et garanties bien plus importants notamment pour les reprises de fonds de commerce en CHR. Les régies sont également plus attentives au dossier de candidature et le cautionnement bancaire fait légion.
Pour les vendeurs, la difficulté essentielle est de savoir se positionner correctement dans un marché élargi et d’être patient.

Quelles sont les demandes que vous avez le plus régulièrement en matière d’activités à implanter ?

Aujourd’hui, notre demande émane essentiellement des grandes enseignes, notamment dans les domaines alimentaires et d’équipement de la maison. Nous avons ainsi récemment installé les surgelés Picard et le cuisiniste Arthur Bonnet dans l’Ouest sur la RN6, La Vie Claire sur un emplacement N°1 à Oullins, Sedao International sur la place Bellecour, Aquastar sur l’avenue de Saxe, Cuisinella à Bourgoin?
Les demandes sont également nombreuses en restauration rapide.
Il existe malgré tout une manne de demandeurs indépendants en recherche de local que nous accompagnons aussi tout au long de leur dossier.

Y a-t-il un “local type” recherché? Quels sont les sites les plus demandés ?

Il n’y pas de local type, chaque local est fonction de l’activité. En hypercentre, pour les enseignes alimentaires, nous sommes généralement sur des surfaces de l’ordre de 400m², pour la restauration rapide sur des surfaces de 50 à 100m², pour les demandes en équipement de la personne sur des surfaces intermédiaires de 100 à 200m².

Quant aux communes, les RN6 côté Ouest ( Champagne?) et Est (Saint-Priest?) ainsi que la Presqu’île de Bellecour aux Terreaux sont très demandées. Nous nous retrouvons même face à une inadéquation de la demande par rapport à une offre largement insuffisante. Avec pour conséquence des montants de cession élevés.
Le carré Foch/ Vitton/ Brotteaux/ Lafayette est aussi très demandé notamment pour tout ce qui concerne l’ameublement et le commerce alimentaire haut de gamme.

“L’emplacement d’un commerce est un élément déterminant pour la future activité”

Venons-en à votre coeur de métier. Quel rôle joue un agent immobilier spécialisé dans les fonds de commerce et rez-de-chaussée commerciaux à la fois aussi bien auprès du vendeur que de l’acheteur ?

Grâce à sa bonne connaissance du tissu économique local et son savoir-faire technique, la mission de l’agent immobilier spécialisé dans les pieds d’immeuble est de simplifier au maximum les opérations entre cédant et repreneur.
L’emplacement d’un commerce est un élément déterminant pour la future activité. En ce sens, l’agent immobilier a d’abord un rôle de conseil tant auprès du vendeur (évaluation immobilière, étude des prix de cession, sélection des candidat) qu’auprès du repreneur (analyse du projet, étude de faisabilité, rédaction des baux)
Il intervient également en tant qu’intermédiaire.
Auprès de l’acquéreur, il trouve la meilleure implantation pour son projet (études de sites en adéquation avec sa demande, prospection terrain, recherche inter-agence…).
Auprès du vendeur, il se charge de toute la négociation juridique et financière (vérification de la solvabilité du repreneur, rédaction des baux). Autant d’éléments qu’il est parfois difficile de régler dans une transaction entre particuliers. Sans oublier les discussions amenées auprès du propriétaire des murs et syndic de limmeuble, tierces personnes souvent non négligeables dans la négociation !

Votre métier est il amené à évoluer dans le contexte actuel ?

C?est en période de crise que l’agent immobilier revêt toute son importance. Chez COLLIERS MALSCH, nous ressentons réellement que notre rôle de conseil et d’intermédiaire s’en trouve renforcé. Il s’agit de valoriser les biens disponibles et de guider le repreneur au mieux devant le panel d’offres et dans sa stratégie d’implantation. Notre métier se complexifie et le recours à un professionnel qualifié permet d’éviter bien des erreurs .

Quels conseils pouvez-vous donner à des personnes qui sont actuellement en recherche de locaux pour y installer une activité commerciale ?

Pour toute implantation commerciale, il y a trois règles d’or à respecter.
Règle n°1 : l’emplacement.
Règle n°2 : l’emplacement.
Règle n°3 : se faire accompagner par son agent immobilier pour la recherche du meilleur emplacement possible.

Il est devenu très difficile sur Lyon de trouver des locaux disponibles sur des axes majeurs sans payer de droit d’entrée

Quelles sont celles qui ont le plus de mal à trouver des locaux adaptés sur le marché ? Pourquoi ?

Pour les enseignes alimentaires et en restauration, trouver des grandes surfaces en centre-ville et des copropriétés qui acceptent leur activité relève parfois du parcours du combattant. Convaincre bailleurs et syndics n’est pas toujours facile. Notre rôle pour adapter les locaux à la demande et à la réglementation existante devient alors essentiel.
Ensuite, certaines activités de service type intérim ou assurance recherchent des locaux sans droit au bail sur des axes passants et il est devenu très difficile sur Lyon de trouver des locaux disponibles sur des axes majeurs sans payer de droit d’entrée, sans parler des alignements commerciaux au niveau du P.L.U. qui excluent sur certains axes tel ou tel type d’activité. La recherche peut alors être longue.

Quel est le prix actuel du marché des superficies commerciales ?

Il faut ici distinguer le montant des loyers pratiqués, qui diffère selon que l’on est en zone commerciale, sur un axe n°1, 1bis ou sur des axes secondaires, et le montant des droits au bail demandés par le locataire sortant, et qui est fonction de l’emplacement, de la surface, du loyer et de l’état du local.
Pour ce qui est des cessions, il est difficile de fixer une moyenne, c’est du cas par cas.
En ce qui concerne les loyers, on observe une valeur d’environ 500E HT/m²/an pour tout ce qui est nouvelle zone commerciale type Confluent ou Carré de Soie et rue à emplacement n°1 type rue de la République. Pour le secteur du “Carré dOr” de la rue Edouard Herriot, place des Jacobins, à la rue Emile Zola, nous allons trouver des loyers de base moyen de l’ordre de 300E HT/m²/an.
De l’autre côté, de la Place Bellecour jusqu’à la Place Carnot, les loyers sont d’environ 200E HT/m²/an. Sur le Carré d’Or du 6ème, les loyers pratiqués sont également d’environ 200E HT/m²/an.
Sur les autres secteurs, hormis emplacement exceptionnel, nous observons des loyers pouvant varier de 90 à 160E HT/m²/an.

En guise de conclusion, êtes-vous confiante dans le maintien du marché lyonnais et dans le dynamisme de l’agglomération ?

L’assouplissement de la réglementation sur le commerce, la suppression du seuil fatidique des 300 m² vont redonner un coup de fouet à l’ensemble de l’activité commerciale de centre ville en recréant de la concurrence.

Lyon avec des projets innovants type Confluent, Carré de Soie mais aussi Hôtel Dieu ou Passage de l’Argue se retrouvera donc forcement en bonne position pour profiter de ce vent de liberté.

Frédérique TESTARD, responsable du département commerce, Cabinet Colliers Malsch.

Pour aller plus loin dans la connaissance du marché lyonnais, consultez le dernier bilan FNAIM Entreprises.